دوهفته نامه دارالصفا

كليات طرح مطالعات مقدماتي

پروژه «از حرم تا حرم»

كارفرما: اداره كل فرهنگ و ارشاد اسلامي استان آذربايجان غربي  تيرماه1382

مجري: مهندسين مشاور ديدگاه اروميه

قرارداد طرح ساماندهي، نوسازي و بهسازي (طرح تفضيلي ويژه) و طراحي شهري بافت فرسوده و تاريخي ازحرم(مقبره شمس تبريزي) تا حرم(امامزاده سيد بهلول) شهر خوي به مساحت تقريبي 10 هكتار با مهندسين مشاور نگين شهر آينده به شماره 13755 بتاريخ 1386/3/24 عقد گرديده و مطالعات برداشت وضع موجود آغاز گرديده است.محدوده طرح شامل كليه املاك و اراضي واقع بين محل امامزاده سيد بهلول تا مقبره شمس تبريزي منتهي به بلوار شمس مي‌باشد كه 670 ملك را شامل مي‌گردد.

اين طرح قبلاً در سال1382 توسط شركت مهندسين مشاور ديدگاه اروميه، به سفارش اداره كل فرهنگ و ارشاد اسلامي استان آذربايجان غربي مورد مطالعه قرار گرفته بود.آنچه پيش رو داريد، كلياتي از طرح شركت ديدگاه اروميه است كه به حضورتان تقديم مي‌گردد.

×××

 عنوان پروژه: طراحي و ساماندهي محدوده منار شمس تبريزي و امامزاده خوي

موقعيت محدوده مورد مطالعه: محدوده طراحي بمساحت تقريبي7 هكتار واقع در غرب خوي از شمال به بلوار32 متري جديدالاحداث، از جنوب به خيابان20 متري طرح تفصيلي، از شرق به كوچه10 متري شهيد داوودي و از غرب به خيابان14 متري طرح تفصيلي محدود است.

اهداف پروژه

اهداف اصلي شامل: طراحي مجموعه تفريحي ، فرهنگي ، زيارتگاهي با اتصال دو عنصر شاخص كالبدي (برج شمس و امامزاده) ـ ارتقاء كيفي محيط از طريق نوسازي بخشي از بافت فرسوده شهرـ هدايت پروژه با سياست بهره وري از مشاركت هاي بخش خصوصي در قالب توجيه اقتصادي كل پروژه

اهداف عملكردي: ارايه الگويي براي نوسازي شهري با خلق فضاهاي تجاري، اداري، فرهنگي ـ امكان انتقال تجربه نوسازي به ساير بافت هاي شهري در صورت موفقيت برنامه ـ جبران بخشي از كمبود سرانه كاربريهاي مورد نياز شهري طبق يافته هاي مطالعه ـ اصلاح شبكه عبور و مرور با اولويت حركت پياده ـ كمك به حفظ ميراث فرهنگي و تاريخي شهر بعنوان يكي از برنامه هاي اولويت دار ملي ـ استفاده از معيارهاي طراحي شهري و معماري در افزايش مطلوبيت هاي محيطي فضاي شهري

 شناخت وضع موجود

مشخصات كالبدي محدوده مورد مطالعه: اكثر بافت مورد نظر را واحدهاي مسكوني يك طبقه و گاهاً دو طبقه و در موارد نادري سه طبقه با اسكلت آجري و پوشش فلزي ـ آجري و گاهاً تير چوبي تشكيل مي دهد.

عمر بناها از نوساز تا بيش از20 سال متغير است، ليكن بخش اعظمي از محدوده را بناهاي فرسوده قديمي با عمر20 سال به بالا تشكيل مي دهند. عناصر كالبدي قابل اعتنا را صرفاً برج شمس در شمال محدوده و بناي امامزاده در جنوب آن تشكيل مي دهد.

معبر داخل محدوده از كوچه هاي كم عرض و متغيرالارض قديمي تشكيل يافته، ليكن معابر پيراموني محدوده با پيش بيني طرح تفصيلي از عرض مطلوبي برخوردار بوده يا در آتي برخوردار خواهند شد كه عرض آنها از10 متر تا32 متر متغير است.

در نهايت بافت موجود محدوده را مي توان بافتي فشرده (با مساحت هاي كم واحدهاي مسكوني) و گسترش يافته در سطح با كيفيت نازل بناهاي احداثي توصيف كرد.

مشخصات كمي محدوده مورد مطالعه: بمنظور تسهيل در شناخت مشخصات مكانها، محدوده مورد نظر به5 بلوك مجزا تقسيم و هر بلوك بصورت مستقل مورد شناسايي و مطالعه قرار گرفته است.

عرصه و اعياني بلوك هاي پنجگانه مورد مطالعه جمعاً با252 مكان بررسي شده بترتيب52649 مترمربع و42938 مترمربع مي باشد.

پيشنهادات طراحي

گزينه هاي طراحي: براساس اصول مندرج و برابر نقشه هاي موجود، پيشنهاد گرديده است:

ـ تبعيت از موقعيت مكاني دو نشانه اصلي (برج تاريخي شمس و بناي زيارتگاهي امامزاده) بعنوان نمادهاي اصلي‌طراحي وبا هدف پيوند كالبدي آنها.

ـ حفظ يا اصلاح معابر اصلي تا رده معابر جمع كننده بمنظور اجتناب از ايجاد هرگونه مغايرت در منطق شبكه معابر طرح تفصيلي.

ـ ابعاد فضاي شهري مورد طراحي و ارتفاع بدنه هاي قابل طراحي جهت رسيدن به درجه محصوريت مناسب در قالب كشش اقتصادي طبقات و ايجاد تعادل بين مقوله هاي فوق.

ـ قابليت ايجاد سلسله مراتبي از فضاهاي شهري مطلوب ضمن خلق فضاهاي پويا و ايستا با در نظر گرفتن مجموعه ارزشهاي بصري فضايي و مدنظر داشتن بند1 فوق.

ـ اجتناب از پيچيدگي طرح و حتي المقدور استفاده از سطح در مقايسه هزينه هر متر مربع عرصه واعيان تملكي با هزينه هر متر مربع زيربناي احداثي.

ـ امكان بلوك بندي طرح بمنظور سهولت اجرا و استفاده از شيوه مشاركت بخش خصوصي.

ـ قابليت انعطاف پذيري طرح در مراحل بعدي طراحي.

ـ امكان فازبندي اجرايي پروژه بدون آسيب رساندن به زمانبندي و اهداف آن.

 جنبه هاي اقتصادي

 بررسيهاي اقتصادي پروژه: ملاحظات اصلي در اين بخش از مطالعه عبارتند از:

ـ با توجه به هدف نوسازي و احياء آثار تاريخي فرهنگي بخشي از شهر در اين پروژه و ايجاد مركزي تفريحي، فرهنگي و اقتصادي، مطلوبترين حالت، سودآور بودن طرح يا حداقل پوشش هزينه هاي طرح توسط خود آن مي باشد.

ليكن در شرايط نامطلوبتر (يعني قابليت پوشش صرفاً بخشي از هزينه ها توسط طرح تأمين مابقي آن از ساير منابع اعم از اعتبارات عمراني استاني يا ملي و يا اعتبارات شهرداري و غيره) نيز مي تواند در چارچوب اهداف ذكر شده قابل توجيه باشد، ليكن در نهايت به سياست هاي كارفرما بستگي دارد.

ـ بخشهاي تجاري، اداري و مسكوني طرح مي توانند داراي توجيه اقتصادي باشند، اما بخشهاي فرهنگي، آموزشي و تفريحي هزينه بر بوده و بايستي توسط ساير بخش هاي پروژه پوشش هزينه داده شوند.

ـ اهداف و انتظارات اقتصادي از پروژه نبايستي ضوابط فني در ارتباط با نسبت هاي اصولي سطوح كاربريهاي مختلف، بخصوص كاربريهاي فرهنگي، آموزشي و تفريحي را تحت الشعاع قرار دهد.

ـ نگرشي جديد بخصوص در بخش مديريتي پروژه با حداكثر استفاده از مشاركت بخش خصوصي مورد نياز خواهد بود.

سطوح كاربريهاي مورد انتظار

درصد  تقريبي كاربري هاي مختلف قابل طراحي بشرح زيرخواهد بود:

كاربري تجاري خدماتي20 درصد ـ كاربري اداري15 درصد ـ كاربري مسكوني20 درصد ـ كاربري تفريحي10 درصد ـ كاربري ورزشي، بهداشتي و آموزشي10 درصد ـ كاربري فرهنگي10 درصد ـ كاربري ساير15 درصد.

 سودآوري طرح

در صورت استفاده از مشاركت بخش خصوصي سرمايه در گردش بميزان قابل توجهي كاهش يافته و مي تواند به سودآوري بيشتر منجر و يا بسته بنظر كارفرما موجب كاهش قيمت واگذاري هر متر مربع اعياني با كاربريهاي مختلف گردد.

مشاركت پذيري

عدم توجه به نقش مردم در تهيه و اجراي طرحهاي شهري و ايفاي نقش آمرانه توسط مجريان و مسئولان طرحهاي شهري در گذشته شهرسازي را در كشور ما به فعاليتي دولتي بدون تأثيرگذاري بر مردم و تأثيرپذيري از آنان تبديل نموده است. تجربيات ناموفق و نارضايتي عمومي سالهاست كه زنگ هشدار را بصدا درآورده است.

تجارب موفق مشاركتي در ساير كشورها و حتي كشور خودمان در نمونه هاي مقياس محدود و انگشت شمار قابل بررسي و تعميم به پروژه هاي متعدد شهري است. اين امر نيازمند تغيير بنيادي در نگرش به اينگونه پروژه ها در مقياس شهر و در مقياس بزرگتر به پديده مديريت شهري است.

زمينه هاي اصلي راهيابي به مشاركت

زمينه هاي اصلي دستيابي به مشاركت فعالانه و مسئولانه را در9 موضوع ذيل مي توان دسته بندي كرد:

 ارزش ها: ارزش ها اغلب نيروها نظارت كنندة نامرئي جامعه اند. آنها بيش از هر عامل ديگري تعيين كننده ماهيت اداره كردن هستند. آنها اغلب بر زمينه اي از تصورات ناخودآگاه و عميقاً باطني در دنيايي كه در آن كار مي كنيم بنا شده اند و رگه اصلي اداره كردن بشمار مي روند. بنابراين در شهرسازي يكي از زمينه هاي اصلي راهيابي به مشاركت فعال و مؤثر مردم در طرحها انتقال ارزشهاي مهم و اساسي كيفيت محيط و همسويي و رعايت ارزشهاي مورد انتظار مردم است.

ساختارها: ساختارها بيان كننده فلسفه ما از شيوه اداره كردن هستند. اداره مشاركتي بافت شهري مستلزم ساختارهاي مشاركتي است كه در آن جايگاه و نقش همه عناصر و پيوندهاي اصلي آنها شفاف باشد و مردم خود را بعنوان بخش مهمي حس كنند.

رهبري: مضمون رهبري در مشاركت به معناي كمك به مردم در سامان گرفتن در شرايطي نوين است كه به آنها اميد به آينده و ارتقاء شرايط زندگي را مي دهد. براي ايجاد شيوه مشاركتي به رهبري نياز است، به نوعي جديد از رهبري كه متكي به فرادستي و فرودستي نباشد. رهبران بايد به خلق قابليت و توانايي در مردم كمك كنند.

فرايندهاي مديريت: فرايندهاي مديريت در برگيرنده تمامي اعمال عمده اي است كه با اجراي راهبرد مرتبط است. در مشاركتوظيفه اين فرايندها و نقش آنها، ايجاد فرهنگ مشاركت است. اگر راهبرد، برنامه ها، بودجه ها، اهداف، تصميم ها و پس خوراند آنها مطابق شيوه مشاركتي باشد، آنگاه ارزشهاي اداره كردن احياء مي شود.

اطلاعات: اطلاعات در فراهم ساختن زمينه كاري براي افراد نقش دارد. دسترسي به اطلاعات و قابليت بهره وري از آنها براي تأثيرگذاري در تصميم ها، عوامل نهايي تعيين كننده قدرتند.

مناسبات: كنش متقابل افراد درگير در طرح و كيفيت آن بهترين شاخص اداره مشاركتي طرح است.

شايستگي: شايستگي ها و قابليت ها منابع دروني و بالقوه افراد هستند. در اداره مشاركتي طرح بايد آنها را ارتقاء بخشيد.

 نظارت: فرايند مشاركت نيازمند نظارت در چارچوبهاي تعيين شده مي باشد.

سودمندي: سودمندي مهمترين و اساسي ترين عامل براي مشاركت است و از ابعاد اجتماعي، اقتصادي، رواني و فرهنگي برخوردار است.

روش‌هاي اجرايي پروژه

در اجراي اينگونه پروژه ها چندين روش متفاوت متصور است كه ضمن بيان خلاصه هر يك به مقايسه آنها پرداخته و در نهايت روش بهينه معرفي خواهد شد.

1ـ نوسازي توسط نهادهاي وابسته به دولت يا توسط شهرداري با استفاده از اعتبارات ملي يا استاني و يا منابع مالي شهرداري: استفاده از اين روش عمدتاً منجر به نتايج ذيل مي گردد:

ـ از نظر اقتصادي برگشت سرمايه وجود ندارد و يا بخشي از آن برگشت پذير است و اساساً اقتصاد مدنظر نيست.

ـ زمان اجراي پروژه عموماً طولاني و به اعتبارات مصوب سالانه بستگي دارد.

ـ نارضايتي عمومي از ماهيت طرح، نحوه اجرا و زمانبندي اجرايي عموماً وجود دارد.

ـ نتايج مورد انتظار از بسياري از بخش هاي پروژه حاصل نمي گردد.

ـ صرفنظر از شيوه رهبري، تمركز رهبري تا حدود زيادي وجود دارد.

2ـ نوسازي تماماً توسط بخش خصوصي و از محل منابع مالي همان بخش

اين روش را مي توان نكته مقابل روش قبلي دانست و محاسن و معايب آنرا مي توان چنين خلاصه كرد:

ـ نيازمند سازماندهي، هماهنگي و مديريت قوي است.

ـ ايجاد انگيزه در بخش خصوصي و جلب آنان به مشاركت تمام عيار از فعاليت هاي دشوار اين روش است.

ـ نحوه اجرا وز مانبندي آن و چگونگي مشاركت در مراحل مختلف، بايد از پيش دقيقاً تعريف شود.

ـ سودآوري واقع بينانه پروژه و برآورد دقيق اوليه هزينه ها و آورده ها از اهميت فوق العاده اي برخوردار است.

ـ جنبه هاي مالي و حقوقي پروژه تعريف شده است و هيچگونه اختلاف نظري در هيچيك از مراحل نبايد سبب توقف و قفل كردن پروژه شود. روشهاي برون رفت از اينگونه مشكلات بايد پيش بيني شود.

ـ اين روش با اتكاء كامل به نقدينگي بخش خصوصي، پروژه را فارغ از اعتبارات دولتي به سرانجام مي رساند.

ـ در كشورهاي فاقد تجربه و فرهنگ مشاركت، ريسك پذيري اين روش بسيار بالاست.

3ـ تقسيم پروژه به زير پروژه هاي كوچكتر و واگذاري مجزاي هر قسمت به بخش خصوصي: اين روش داراي مشخصه هاي ذيل است:

ـ مي توان با بكارگيري تعداد بيشتري مشاركت جو، به رقابت سالمي دست يافت.

ـ با افزايش تعداد مشاركت جو و زيرپروژه ها، توان اجرايي افزايش يافته و مدت زمان اجرا در صورت استفاده از روشهاي صحيح نظارتي مي تواند كاهش يابد.

ـ بخشهايي از پروژه كه برگشت سرمايه نداشته و يا برگشت آن به اندازه كافي نيست، امكان واگذاري نخواهد داشت.

ـ هر يك از تقسيمات پروژه (زيرپروژه) نيازمند توجيه اقتصادي مستقل و جداگانه اي است.

ـ بدليل سرمايه مورد نياز كمتر براي اجراي هر يك از زير تقسيمات پروژه مشاركت با سطوح مختلف بخش خصوصي بيشتر ميسر است.

ـ نوسازي با استفاده از تسهيلات بانكي يا اوراق مشاركت: در اين روش بانك بعنوان سرمايه گذار بخش خصوصي طرف قرارداد سازمان دولتي و شهرداري است و مسئوليت اجرايي نپذيرفته، ليكن در چارچوب شرايطي خاص و با نقدينگي مشخص به پروژه وارد و در انتها با حصول اصل سرمايه و سود آن از پروژه خارج مي شود.

از خصوصيات اين روش مي توان به موارد زير اشاره نمود:

ـ بانكها مؤسسات مالي اعتباري مطمئن تري نسبت به اشخاص و شركت هاي بخش خصوصي هستند.

ـ انعطاف پذيري بانكها كمتر از شركت هاي بخش خصوصي است.

ـ اينگونه مشاركت كمك مستقيم در اجراي پروژه نبوده و اجرا كماكان بعهده سازمان مسئول خواهد بود كه از معايب اين روش به شمار مي رود.

ـ در پروژه هاي بزرگ مقياس، بدليل مجري بودن سازمان متولي، اكثر معايب، در اين روش نيز وجود دارد.

نتيجه گيري

با توجه به شرايط اجتماعي، فرهنگي، اقتصادي شهرهاي كشورمان و در فقدان تجارب اساسي مشاركت، هرگونه اتخاذ روش مناسب مستلزم دستيابي به سودآوري معقول، سرعت،كافي اجرا، كاهش بار اجرايي كارفرما و افزايش كيفيت نظارت و ساخت مي باشد، لذا بهره گيري از راهكارهاي ذيل پيشنهاد مي گردد:

ـ سازمان مسئول بايد از درگيري مستقيم و تمام عيار اجرايي اجتناب و بر نقش خود بعنوان رهبري و نظارت پروژه تأكيد ورزد.

ـ تقسيم پروژه و زونبندي آن و واگذاري مجزاي هر بخش به بخش خصوصي در قالب قرارداد مشاركتي با رعايت كليه جوانب امر قابل توصيه است.

ـ دخالت محدود سازمان مسئول در بخش هايي از پروژه بخصوص در بخش هاي فرهنگي و تاريخي (و فاقد توجيه اقتصادي) بمنظور تسريع در آشكارسازي پتانسيل هاي پروژه و تأثيرگذاري بر ساير بخش هاي آن ضمن تسريع در روند اجرايي اجتناب ناپذير خواهد بود.

ـ كارفرما مي تواند سود حاصل از مشاركت در بخشهاي سودآور را (از بابت آورده پروژه) جهت نوسازي و احداث بخش هاي غيرسودآور مندرج در بند قبلي بمصرف رساند.

ـ بخش هايي از پروژه بعنوان زيرپروژه هاي شهري قابليت تأمين هزينه از محل اعتبارات عمراني استاني و ملي را نيز مي توانند داشته باشند كه بستگي بنظر كارفرما و سياست اجرايي نوسازي دارد.

ـ كارفرما مي تواند از طريق انتخاب يك يا تعداد محدودي از بخش هاي سودآور پروژه ضمن استفاده از تسهيلات بانكي در رقابت اجرايي وارد شود. با توجه به تشابه ماهيتي بخش هاي مختلف پروژه، حل و فصل موانع و مشكلات محتمل در ساير بخش ها امكان پذير خواهد بود.

ـ كارفرما و سازمان مسئولين در نهايت بايد هدف نوسازي شهري را بر ساير اهداف از جمله سودآوري پروژه ترجيح دهد (و در عين حال از زيان دهي نيز اجتناب نمايد) و از اينطريق بر كيفيت اجرا و امكان تكرار پروژه هاي مشابه بيفزايد.

ـ تجارب مشاركتي و اجرايي و نظارتي هر زيرپروژه قابل استفاده در بخشهاي ديگر همان پروژه و حتي پروژه هاي متفاوت مشاركتي ديگر خواهد بود.

ـ نظرخواهي از شهروندان و مجريان در مراحل طراحي بخصوص طراحي فاز2 پروژه بمنظور نزديك كردن عملكردي پروژه به خواسته شهروندان ضروري خواهد بود.

ـ انتصاب مدير پروژه و ناظران زيرپروژه ها و ناظر كل و تبيين راهكارهاي قانوني حقوقي و استفاده از متخصصين مرتبط پيشنهاد مي شود.